Das Far East Shopping Centre an der Orchard Road in Singapur, am Donnerstag, 11. April 2024.
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Das Far East Shopping Centre an der Orchard Road in Singapur hat schon bessere Tage gesehen.
Obwohl das 42 Jahre alte Einkaufszentrum nur fünf Gehminuten von der MRT-Station Orchard, einer der verkehrsreichsten U-Bahn-Stationen Singapurs, entfernt ist, ist die Besucherfrequenz sehr gering. Ungefähr ein Fünftel der Einheiten steht leer und steht zum Verkauf oder zur Miete zur Verfügung, und bei den Bewohnern handelt es sich eher um Reinigungsfirmen als um die High-End-Läden oder Restaurants, die mit einem erstklassigen Einkaufsviertel verbunden sind.
Das gleiche Gefühl der Leere herrscht in vielen der älteren Einkaufszentren am oberen Abschnitt der Orchard Road, die sich vom noblen Wohnviertel Tanglin in der Nähe der Singapore Botanic Gardens bis zur Haltestelle Orchard MRT erstreckt.
Die Orchard Road, Singapurs Haupteinkaufsstraße, ist 2,2 km (1,3 Meilen) lang, aber ein Großteil des Treibens findet in der Mitte der Strecke sowie in ausgewählten Einkaufszentren statt, die über unterirdische Gänge mit U-Bahn-Stationen verbunden sind. Das Far East Shopping Center ist im Gegensatz zu einigen seiner Nachbarn nicht an die MRT-Station Orchard angebunden.
Diese Situation könnte sich jedoch bald ändern. Viele der älteren Grundstücke entlang der Peripherie der Orchard Road werden voraussichtlich in den kommenden Jahren saniert, nachdem die Urban Redevelopment Authority (URA), Singapurs Landplanungsbehörde, zahlreiche finanzielle Anreize gegeben hat. Die erforderlichen Investitionen werden jedoch weiterhin erheblich sein und sich aufgrund der hohen Grundstücks- und Baukosten in Singapur wahrscheinlich auf Milliarden von Dollar belaufen.
Neue Investitionen
Im Tanglin-Abschnitt der Orchard Road hat Hotel Properties Ltd (HPL), kontrolliert vom Milliardär Ong Beng Sengerhielt letztes Jahr die Genehmigung, drei seiner Immobilien abzureißen und ein neues zu bauen riesige, 114.150 Quadratmeter große, gemischt genutzte Anlage mit einem Hotel und Wohneinheiten in zwei Hochhäusern sowie Einzelhandels- und Büroflächen.
Zwei der Anwesen, das Voco Orchard Hotel und das Forum The Shopping Mall, teilen sich eine etwa 180 Meter lange Fassade entlang der Orchard Road. Allein das Forum hatte im vergangenen Jahr einen Wert von 948 Millionen Singapur-Dollar (705,9 Millionen US-Dollar).
Mit der Sanierung wurde allerdings noch nicht begonnen.
City Developments Ltd (CDL), einer der größten börsennotierten Entwickler Singapurs, kaufte Anfang des Jahres die verbleibenden Eigentümer von Delfi Orchard, einem 40 Jahre alten, 11-stöckigen Einzelhandels- und Wohngebäude, im Rahmen eines Deals zum Wert der Immobilie von 439 Millionen Singapur-Dollar.
Analysten gehen davon aus, dass CDL Delfi Orchard sanieren wird mit dem nahe gelegenen Orchard Hotel und dem angrenzenden Einkaufszentrum im Besitz von CDL Hospitality Trusts, einem von CDL verwalteten Immobilieninvestmentfonds.
Kunst-, Kultur- und Lifestyle-Angebote
„Das Tanglin-Gebiet soll ein gemischt genutztes Viertel mit einem starken künstlerischen und handwerklichen Flair sein. Einheimische und Touristen können sich auf ein verbessertes Kunst-, Kultur- und Lifestyle-Angebot freuen, wenn Gebäudeeigentümer umbauen und neue Nutzungsmöglichkeiten anbieten, um den sich wandelnden Bedürfnissen und Vorlieben gerecht zu werden.“ von Besuchern”, sagte Singapurs URA in einer schriftlichen Antwort auf Anfragen von CNBC.
Das Gebiet der Orchard Road in Singapur, am Montag, 8. Juli 2024. Die Einkaufsmeile Orchard Road ist ein globales Zentrum für Tourismus und hochwertigen Einzelhandel, das mit dem Aufstieg des Landes einen Boom erlebte und eine Reihe von Muskatnussplantagen und Pfefferfarmen neu gestaltete, die zuerst bewirtschaftet wurden vor über einem Jahrhundert.
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Ab 2025 wird URA mit der Arbeit an einer Reihe von Verbesserungen im gesamten Bereich der Orchard Road beginnen, darunter eine 6 Kilometer lange „grüne Verbindung“, die die Singapore Botanic Gardens mit dem Istana Park und dem Fort Canning Park am anderen Ende von Orchard verbindet Straße.
Richard Goh, Geschäftsführer von Pacific Eagle Real Estate, sagte, der Tanglin-Abschnitt der Orchard Road könne durch überdachte Gehwege und „Erlebnisräume, die über den traditionellen Einzelhandel und F&B hinausgehen“, attraktiver gestaltet werden [food and beverage].”
Er erinnerte sich an eine Zeit, als das Tanglin-Gebiet bei Käufern beliebt war, und verwies auf Attraktionen wie das alte Rasa Singapura Food Centre, in dem sich viele der beliebtesten Straßenhändlerstände Singapurs befanden. Rasa Singapura wurde 1989 geschlossen, um Platz für neue Entwicklungen zu schaffen.
Pacific Eagle, ein in Singapur ansässiger Immobilieninvestor, der sich im Privatbesitz der Familie des indonesischen Milliardärs Sukanto Tanoto befindet, baut das Tanglin Shopping Center um, das es 2022 für 868 Millionen Singapur-Dollar erworben hat.
Herausforderungen
Eine Herausforderung für URA und private Entwickler, die den oberen Abschnitt der Orchard Road sanieren möchten, ist die Eigentumsstruktur vieler älterer Gewerbegebäude. Anstatt einer einzigen Holdinggesellschaft zu unterliegen, sind diese Immobilien in winzige Schichteinheiten unterteilt, die von verschiedenen Eigentümern gehalten werden.
Um solche Immobilien zum Verkauf anbieten zu können, bedarf es der Unterstützung von mindestens 80 % der Schichteneigentümer die sich außerdem auf einen Mindestpreis einigen müssen, bevor ein Sammelverkauf gestartet werden kann.
Ein weiterer Geschwindigkeitsschub besteht darin, mit URA über Konzessionen im Rahmen des Strategic Development Incentive Scheme zu verhandeln, das darauf abzielt, Vermieter dazu zu bewegen, angrenzende ältere Immobilien vor allem im zentralen Geschäftsviertel und in der Orchard Road zu sanieren.
URA sagte, es sei an neuen Entwicklungen interessiert, die neue Lifestyle- oder Einzelhandelsangebote einführen, Lücken in den geplanten Fußgängernetzen schließen oder den Zugang zu öffentlichen Bereichen wie Parks und Wasserstraßen verbessern würden.
Anfang des Jahres wurde der gemeinsame Verkauf des Far East Shopping Centers an eine mit dem chinesischen Tycoon Du Shuanghua verbundene Investmentfirma nach dem Käufer abgesagt Berichten zufolge konnte die URA keine Genehmigung für eine Vergrößerung der Bruttogeschossfläche des neuen Projekts einholen.
„Wenn URA das Tempo der Sanierung entlang der Orchard Road beschleunigen will, sind einige Anpassungen an den Programmen erforderlich“, sagte Jeremy Lake, Geschäftsführer für Investment Sales und Kapitalmärkte bei Savills Singapore.
Savills, das den gemeinsamen Verkauf von Tanglin Shopping Center und Delfi Orchard vermittelte, arrangierte kürzlich den Verkauf von Concorde Hotel, einem alten Anwesen am am anderen Ende der Orchard Road für 821 Millionen Singapur-Dollar an HPL verkauft.
Der Hitze trotzen
Tina Qiu, Direktorin von PLP Architecture, schlug den Bau geschützter Gehwege entlang der Tanglin-Strecke vor, um Fußgänger vor der unerbittlichen Hitze, Feuchtigkeit und häufigen Regenschauer Singapurs zu schützen. Mit der globalen Erwärmung werden sich die Bedingungen auf Straßenebene mit der Zeit nur noch verschlechtern.
„Wir können mehr Schutz entlang der Fußgängerwege schaffen, zum Beispiel mit animierten Vordächern und ausziehbaren Sonnenschirmen, die bei hoher Sonne aktiviert und nachts eingefahren werden können, damit die schöne Beleuchtung das Straßenbild durchfluten kann“, sagte sie.
Qiu, der in London ansässig ist, aber Projekte in Singapur betreibt, stellte fest, dass Einkaufszentren, die an die MRT-Station Orchard angeschlossen sind, einen deutlichen Vorteil gegenüber denen im Tanglin-Gebiet genießen, da sich die Menschen in einer kühlen, klimatisierten Umgebung von einem Ort zum anderen bewegen können.
„Die Menschen werden komfortablere Räume nutzen, und an Orten wie Singapur kann dies in einer regulierten Innenumgebung leichter erreicht werden“, sagte sie.
