Oczekuje się, że chiński rynek nieruchomości ustabilizuje się w 2025 r., ale przez lata pozostanie na niskim poziomie

Problemy z sektorem nieruchomości w Chinach mogą zacząć się poprawiać dopiero w drugiej połowie przyszłego roku – nawet przy zastosowaniu najnowszych środków stymulacyjnych, jak przewidywały w tym miesiącu trzy firmy badawcze.

Po miesiącach stopniowych działań prezydent Chin Xi Jinpinga pod koniec września poprowadził spotkanie na najwyższym szczeblu, na którym zobowiązał się „powstrzymać spadek na rynku nieruchomości”. Na początku tego miesiąca Ministerstwo Finansów wprowadziło więcej działań mających na celu stabilizację sektora nieruchomości.

„W końcu znaleźliśmy się w punkcie zwrotnym trwającej spirali spadkowej na rynku mieszkaniowym dzięki kompleksowemu i skoordynowanemu pakietowi łagodzenia polityki pieniężnej” – stwierdzili analitycy Goldman Sachs w notatce z 22 października zatytułowanej „Perspektywy dotyczące nieruchomości w Chinach na rok 2025: najniższy poziom w zasięgu wzroku”. .”

„Ten czas różni się od poprzednich fragmentarycznych środków łagodzących” – stwierdzono w raporcie.

Analitycy spodziewają się, że ceny nieruchomości w Chinach ustabilizują się pod koniec 2025 roku, a dwa lata później wzrosną średnio o 2%. Prognoza Goldmana jest mało prawdopodobne, aby sprzedaż nieruchomości i budowa nowych domów ustabilizowały się do 2027 r.

S&P Global Ratings i Morgan Stanley opublikowały w tym miesiącu również raporty prognozujące, że w drugiej połowie 2025 r. chiński rynek nieruchomości osiągnie najniższy poziom.

„Jeśli rząd w dalszym ciągu będzie priorytetowo traktować wsparcie finansowania deweloperów i likwidację zapasów, wierzymy, że sprzedaż i ceny nieruchomości mogą ustabilizować się w drugiej połowie 2025 r.” – stwierdził Edward Chan, dyrektor S&P Global Ratings i jego zespół w nocie z 17 października. Ostrzegli, że wprowadzenie polityki w życie zajmie trochę czasu.

Pekin dał jasno do zrozumienia, że ​​wysiłki na rzecz wsparcia borykającego się z trudnościami sektora nieruchomości są na drugim miejscu w stosunku do jego celu, tjf wzmacnianie zaawansowanej produkcji jako nowy czynnik wzrostu. Nie jest to jednak łatwe zadanie, ponieważ niegdyś nieruchomości stanowiły ponad jedną czwartą produktu krajowego brutto i były powiązane zarówno z majątkiem gospodarstw domowych, jak i finansami samorządów lokalnych. Zadłużeni chińscy deweloperzy tak mają coraz większe trudności z dostarczaniem przedsprzedażowych domówpogarszając nastroje konsumentów.

Analitycy uważnie obserwują m.in posiedzenie parlamentu w przyszłym tygodniu aby uzyskać szczegółowe informacje na temat wydatków fiskalnych na zmniejszenie zapasów mieszkaniowych.

Prognozy Goldmana zakładają dodatkowe 8 bilionów juanów (1,12 biliona dolarów) wydatków fiskalnych rządu, co nie zostało jeszcze ogłoszone.

„Bez takiego bodźca pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości może przedłużyć się o kolejne trzy lata” – ostrzegają analitycy Goldmana. Powiedzieli, że takie wsparcie będzie musiało rozwiązać problemy deweloperów z płynnością, zmniejszyć liczbę niesprzedanych mieszkań i zapewnić dostawę przedsprzedanych, ale niedokończonych domów.

Domy w Chinach są zazwyczaj sprzedawane przed ukończeniem budowy. Ten model biznesowy okazał się niezrównoważony po tym, jak Pekin rozprawił się z dużą zależnością deweloperów od zadłużenia w celu zapewnienia wzrostu, a popyt ze strony nabywców domów spadł wraz ze spowolnieniem wzrostu gospodarczego.

Nomura oszacował to pod koniec ubiegłego roku około 20 milionów przedsprzedanych domów pozostało niedokończonych. W zeszłym miesiącu urzędnicy wskazali około 4 milionów domów zostały ukończone i przekazane nabywcom w ramach tegorocznego programu białej listy i zobowiązano się do przyspieszenia wsparcia finansowego.

W czerwcu, jeszcze przed ogłoszeniem ostatnich programów stymulacyjnych, Morgan Stanley spodziewał się, że zmniejszenie zapasów doprowadzi do „odbicia popytu na kredyty na nieruchomości pod koniec 2025 lub 2026 roku”.

Analitycy spodziewają się, że około 30% niesprzedanych zapasów nigdy nie zostanie sprzedane, co będzie wymagało poniesienia kosztów przez banki lub inne nieokreślone podmioty.

Najnowsze wysiłki Chin mające na celu zwiększenie zaufania ożywiły rynek nieruchomości. Według China Index Academy, firmy zajmującej się badaniem nieruchomości, sprzedaż nieruchomości w 22 głównych miastach spadła w październiku o około 4% w stosunku do roku poprzedniego, co stanowi znacznie mniejszy spadek niż spadek o ponad 25% we wrześniu.

S&P spodziewa się, że sprzedaż nieruchomości w Chinach spadnie w tym roku do około 9 bilionów juanów lub mniej, a następnie spadnie do zaledwie 8 bilionów juanów w 2025 r., czyli mniej niż połowę poziomu sprzedaży wynoszącego 18 bilionów juanów w 2021 r.

Analitycy przypisują spadki sprzedaży wzrostowi niesprzedanych zapasów mieszkań, co w dalszym ciągu wywiera presję na deweloperów uciekających się do obniżek cen, aby przyciągnąć kupujących i zmniejszyć zasoby.

we wrześniu sprzedaż nieruchomości 100 największych deweloperów w Chinach skurczyła się o 37,7% rok do roku, co jest największym spadkiem od kwietnia tego roku, podała S&P, powołując się na dane China Real Estate Information. To nie był skok na miesiąc. Jak wynika z danych, w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku sprzedaż spadła o 36,6% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Według analityków S&P Global, pogarszająca się sprzedaż dodatkowo odbija się na płynności deweloperów, prowadząc do „braku zaufania” i poszukiwania przez deweloperów „ostrożnego podejścia” do nabywania gruntów i inicjowania nowych projektów.

Jak wynika z analizy oficjalnych danych Krajowego Biura Statystycznego przeprowadzonej przez S&P Global, liczba nowych projektów budowlanych w 2023 r. spadła o 42% w stosunku do najwyższego poziomu w 2019 r., a w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy 2024 r. spadła o kolejne 23% rok do roku.

W jednym z niewielu ogłoszonych dotychczas środków dotyczących konkretnych zapasów, Ludowy Bank Chin w maju zadeklarował 300 miliardów juanów w sprawie przedłużenia linii kredytowej dla przedsiębiorstw państwowych na wykup niesprzedanych, gotowych domów i przekształcenie ich w niedrogie mieszkania.

„Chociaż było to pomocne, stanowiło jedynie niewielki procent (4-6%) ogółu ukończonych zasobów mieszkaniowych” – stwierdził S&P.

Analitycy Morgan Stanley podali w swoim niedzielnym raporcie, że niedawne spotkania z bankami w Zhejiang, jednej z zamożniejszych prowincji Chin, wykazały, że nie uczestniczyły one jeszcze w nowym rządowym programie mającym na celu udzielanie kredytów na zakup zapasów mieszkaniowych.