Warum die Nebenkosten in Wohnungen außer Kontrolle geraten

Im Jahr 2016 war Michele McInroy überglücklich, als sie die Schlüssel für ihr neues Zuhause abholte – eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem renovierten Gebäude in Woolwich im Süden Londons. Doch ihre Freude ließ bald nach.

Gemeinschaftsbereiche wurden vernachlässigt, Aufzüge funktionierten nicht und Reparaturen wurden nicht repariert, sagt Michele. Anfang des Jahres stieg ihre Servicegebühr auf rund 10.000 £ pro Jahr, was einem Anstieg von 320 % in fünf Jahren entspricht.

Michele, die als Beamtin arbeitet, hofft, von der Hauptstadt nach Dundee zu ziehen, um näher bei ihrem Enkel zu sein, aber es fällt ihr schwer, die Wohnung zu verkaufen. „Ich verliere Zeit, die ich mit meiner Familie verbringen könnte und die mir wirklich wertvoll ist“, sagt sie.

„Ich fühle mich einfach gefangen und es gibt absolut nichts, was ich tun kann.“

In ganz England und Wales erzählen andere Hausbesitzer ähnliche Geschichten, da die jährlichen Nebenkosten deutlich gestiegen sind. Laut dem Immobilienmakler Hamptons liegt der Durchschnitt derzeit bei 2.321 £, ein Anstieg von 44 % seit 2016. In London sind es 2.500 £, was einem Anstieg von 52 % im gleichen Zeitraum entspricht.

Andere, mit denen ich gesprochen habe, sagen, dass ihre Servicegebühren in dieser Zeit um 400–500 % gestiegen sind.

Unter ihnen ist Gaz Rahman, dessen jährliche Servicegebühr für seine Wohnung im Londoner Stadtteil Tower Hamlets im Jahr 2024 4.654 £ betrug, gegenüber 960 £ fünf Jahre zuvor. „Es gibt keine Verantwortung“, argumentiert er. „Es passt einfach nicht zusammen.“

Sue Robertson, die eine Ein-Zimmer-Wohnung in West Sussex besitzt, berichtet, dass ihre Servicegebühr seit 2019 um 320 % gestiegen ist – von 750 £ auf 3.198 £ pro Jahr.

Einige Pächter haben sich über die verheerenden Auswirkungen dieser Kosten auf ihr Leben geäußert – darunter Fälle von Insolvenz, Druck auf Beziehungen und psychische Gesundheit. Sue Robertson erzählt mir, dass sie nach einem Selbstmordversuch ins Krankenhaus eingeliefert wurde. Der finanzielle Druck sei ein wesentlicher Faktor gewesen, sagt sie. „Mir wurde einfach alles zu viel.“

Seit Jahren sagen Politiker, dass sie planen, dieses Problem anzugehen. Dann, letzte Woche, die aktuelle Regierung setzt sich für die Abschaffung der Pacht ein. Wohnungsbauminister Matthew Pennycook sagte in einer Erklärung, dass es Anfang nächsten Jahres eine Konsultation und ein Weißbuch geben werde – aber für einige kam dies zu spät.

Und die Frage bleibt: Wie kam es zu einem Punkt, an dem die Regierung eingreifen musste?

Ein Teil des Problems besteht darin, dass es sich um ein archaisches System handelt, das auf Prinzipien basiert, die bis in die feudale Zeit der Grundbesitzer und Pächter zurückreichen. Nach dem aktuellen System müssen Pächter Gebühren an einen Freeholder für Dienstleistungen zahlen, darunter die Wartung und Reparatur von Gemeinschaftsflächen und die Gebäudeversicherung. Häufig wird vom Anteilseigner ein Geschäftsführer ernannt.

Die vage Formulierung des geltenden Gesetzes trägt zur Verwirrung bei. Das Gesetz besagt lediglich, dass Servicegebühren „angemessen“ sein müssen und dass die Kosten, die sich auf Arbeit oder Dienstleistungen beziehen, einen „angemessenen“ Standard haben müssen.

Aktivisten in diesem Bereich argumentieren jedoch, dass noch ein anderes Problem im Spiel sei: nämlich skrupellose Grundeigentümer und Geschäftsführer Ausnutzung des Systems.

Wie Sebastian O'Kelly, Geschäftsführer der Leasehold Knowledge Partnership, es ausdrückt: „Investoren haben erkannt, dass sie mit dem Boom an neu gebauten Wohnblöcken, der in den letzten 25 Jahren im ganzen Land entstanden ist, Geld verdienen könnten.“

Früher waren die meisten Anteilseigner lokale Behörden oder Grundbesitzer, aber der Boom hat dazu geführt, dass sich auch Investoren – darunter Risikokapital, Pensionsfonds und sogar Wohltätigkeitsorganisationen – engagieren. Erträge aus Erbbauzinsen und Pachtverlängerungen sowie der steigende Wert des Grundstücks selbst machen dies lukrativ.

„Wir sprechen von einem milliardenschweren Immobiliensektor.“ Er argumentiert, dass Pächter den Unternehmen ausgeliefert seien, „die nur dazu da sind, mit ihnen Geld zu verdienen“.

In einer kürzlich durchgeführten Untersuchung untersuchte die BBC etwa 140 Gerichte im Zusammenhang mit einem in London ansässigen Unternehmen, Assethold, und stellte fest, dass die Richter zu der Einschätzung kamen, dass das Unternehmen den Hausbesitzern insgesamt fast 1,2 Millionen Pfund zu viel berechnet hatte. Assethold sagte, es prüfe „aktiv die Ergebnisse früherer Gerichtsentscheidungen“ und habe bei Bedarf Änderungen vorgenommen.

Aber die BBC hat Beschwerden über andere Unternehmen erhalten, denen vorgeworfen wird, ihren Pächtern ebenfalls zu hohe Preise zu berechnen. Das Problem bei der Überwachung besteht darin, dass jeder ein Grundeigentum erwerben und sich als Geschäftsführer etablieren kann.

„Es werden immer noch Tausende von Menschen ausgebeutet“, sagt Sir Peter Bottomley, ehemaliger Vater des Unterhauses und Aktivist gegen das Pachtsystem. „Die Geschichten, die mir in meinen letzten 15, 20 Jahren im Parlament eingefallen sind, würden die meisten Menschen zum Weinen bringen.“ Er sagt, dass darunter zahlreiche Geschichten über die Ausbeutung von Pächtern durch Anteilseigner seien.

„Und es geschah am helllichten Tag.“

Er argumentiert auch, dass es „oft die jungen und weniger wohlhabenden Menschen sind, die auf ungerechtfertigte Weise mit Kosten belastet werden, die sie sich nicht leisten können“.

Die Residential Freehold Association (RFA), die die größten Grundeigentümer des Landes vertritt, widerspricht dem entschieden Das System ist „ausbeuterisch“ sagt aber, es habe „Verbesserungen des Kauf- und Verkaufsprozesses für Eigenheime gefordert“, damit die Mieter ihre Pflichten verstehen.

Große Neubausiedlungen und Gebäude können komplex und teuer in der Instandhaltung sein, einige befürchten jedoch die mangelnde Transparenz. Mieter beschwerten sich über hohe Rechnungen mit wenigen Details oder unerklärliche Forderungen nach horrenden Summen.

Der Leasehold Advisory Service gibt an, dass von den 33.000 Menschen, die ihn in den letzten fünf Jahren um Rat gebeten haben, mehr Beschwerden über Nebenkosten eingegangen sind als bei jedem anderen Thema.

Brancheninsider argumentieren jedoch, dass es legitime Gründe für steigende Gebühren gibt, darunter die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie sowie die Folgen des Brexit.

„Wir haben in den letzten Jahren eine erhebliche Inflation sowie erhebliche Materialkostensteigerungen infolge der Covid-Pandemie erlebt. Dies führt letztendlich zu höheren Servicegebühren“, sagte die RFA in einer Erklärung.

Jaclyn Mangaroo vom Property Institute, einer Berufsorganisation, die Immobilienmakler in England und Wales vertritt, argumentiert unter anderem, dass der Brexit zu einem Kostenanstieg geführt habe. Tatsächlich sagen einige, dass der Austritt aus der EU zu Arbeitskräftemangel in der Branche geführt habe.

Frau Mangaroo weist auch darauf hin, dass die Versicherungsbeiträge aufgrund der Brandkatastrophe in Grenfell gestiegen seien, was wiederum die Servicegebühren in die Höhe getrieben habe.

Ihre Organisation möchte jedoch, dass die Verwaltung von Agenten reguliert wird, um das zu verhindern, was sie als „Missbrauch“ des Systems bezeichnet. Die Mitglieder seien ordnungsgemäß geschult, betont sie, „aber es gibt keine Aufsicht oder Rechenschaftspflicht für diejenigen außerhalb der Mitgliedschaft, für alle anderen, die tätig sind.“

Letzte Woche hat der Wohnungsbauminister angekündigt, dass er Verwaltungsvermittler regulieren werde, fügte jedoch hinzu, dass er hierzu zunächst eine Konsultation durchführen müsse.

Die Abschaffung des Pachtrechts für Wohnungen war im Leasehold and Freehold Reform Act 2024 nicht enthalten. Letztlich lief der konservativen Regierung die Zeit davon, alles, was sie wollte, in die Gesetzgebung zu bringen, bevor Rishi Sunak die Parlamentswahlen ausrief.

Das verabschiedete Gesetz beinhaltete einige Vorteile für die Pächter, wie zum Beispiel die Möglichkeit, ihnen mehr Befugnisse zum Kauf ihres Eigentums zu geben. Nun werden jedoch bestimmte Elemente der Pläne der vorherigen Regierung, die nie in Kraft gesetzt wurden, von Labour übernommen, darunter die Erleichterung des Erwerbs des „Rechts auf Verwaltung“ für die Bewohner. (Mit anderen Worten: Sie haben weiterhin einen Eigentümer, können aber die Verwaltung ihres Gebäudes übernehmen.)

Die RFA sagt jedoch, dass ihre Studien zeigen, dass „Selbstverwaltung keinen Unterschied“ bei den Servicegebühren macht.

Nachdem Schottland vor zwei Jahrzehnten das Pachtrecht abgeschafft hatte, führte es das Gemeinschaftssystem ein, bei dem die Bewohner Eigentümer des Gebäudes sind und ein Faktor (eine Art Immobilienmakler) in ihrem Namen die Gemeinschaftsbereiche der Gebäude verwaltet. Im Gegensatz zu Managing Agents in England müssen Faktoren registriert werden.

Commonhold ist in England und Wales seit seiner Einführung unter der Regierung von Tony Blair im Jahr 2002 eine Option, aber der Besitz hat sich nicht durchgesetzt – er gilt nur für 1 % der Immobilien in England und Wales.

Dann, letzte Woche, kündigte Pennycook an, dass Grundeigentum als Teil des umfassenderen Plans zur Abschaffung von Pachtrechten zum „Standardgrundstück“ gemacht werden würde, aber es wird einige Zeit dauern, bis alles richtig wird. Der Premierminister wiederholte dies in einem Radiointerview.

Katie Kendrick, Gründerin der National Leasehold Campaign (NLC), glaubt, dass Gemeinwesen der richtige Weg nach vorn ist. „[It means] Die Wohnungseigentümer haben alle ein berechtigtes Interesse daran, bei den Nebenkosten das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen.“

Aber die RFA warnt davor, dass Gemeinwesen keine „Wunderwaffe“ ist. Manchmal sind nicht alle Bewohner eines Gebäudes mit den Arbeiten einverstanden, was die Reparatur verlangsamen oder verhindern kann, sagen sie.

Was auch immer als nächstes passiert, es wird nicht einfach sein. Landbesitzer haben Macht und große Geldmittel und sind bereit, für das Land zu kämpfen. Eine Gruppe großer Grundeigentümer erhebt Klage gemäß dem Menschenrechtsgesetz wegen vorgeschlagener Änderungen der Berechnung, die zur Entschädigung von Grundeigentümern bei der Verlängerung von Pachtverträgen verwendet wird.

Henry Hill von der Website „ConservativeHome“ ist skeptisch, dass es einer Regierung jemals gelingen wird, all jenen erfolgreich entgegenzutreten, die ein berechtigtes Interesse an der Erhaltung von Pachtbesitz haben. „Wir sprechen hier von einem Wert im Wert von mehreren zehn Milliarden, vielleicht sogar Hunderten von Milliarden, es sei denn, die Regierung wäre bereit, zu versuchen, das einfach ohne Entschädigung zu nehmen, was in unserem derzeitigen Rechtssystem unmöglich wäre“, sagt er.

„Eine formelle Abschaffung der Pacht wird es nicht geben.“

Sebastian O'Kelly ist jedoch hoffnungsvoll. „Die Arbeitskräfte müssen es zu Ende bringen“, sagt er.

Die Labour-Partei hat erklärt, dass sie es tatsächlich fertigstellen wird und dass sie einige der von den Konservativen übernommenen Gesetze „in Kraft setzt“. Darüber hinaus entwerfen sie einen weiteren Gesetzentwurf, der noch weiter gehen wird.

Mittlerweile wächst jedoch bei vielen Pächtern immer noch der Frust, weil das Ganze mit mehr Wartezeit einhergeht.

Und laut Suzanne Muna von der Social Housing Action Campaign (SHAC) „organisieren sich die Menschen“, wobei die Mitglieder in einen Streik um die Nebenkosten treten und sich weigern, die steigenden Rechnungen zu bezahlen. Dies ist ein riskanter Schritt, denn unter Mietbedingungen besteht für die Mieter die Gefahr, dass sie ihr Zuhause verlieren.

Einige haben jedoch erfolgreich Einspruch gegen ihre Servicegebühren eingelegt. Die Immobilienrechtsanwältin Keeley Livingstone aus Essex sagt, sie habe 140.000 Pfund für sich und ihre Nachbarn sparen können, nachdem sie mehr als 100 Stunden damit verbracht hatte, ihre Rechnungen zu prüfen und dem Grundeigentümer zu zeigen, wo sie zu viel berechnet hatten.

„Da waren ein paar Dinge drauf, die einfach nicht richtig aussahen“, sagt sie. „Wir haben einen Concierge und einen Sicherheitsdienst. Ich habe das in Frage gestellt, weil [the bill] war so hoch, und wir sehen nicht die Hälfte dieser Leute. Das wurde entfernt – im Wert von 98.000 Pfund.“

Aber andere, wie Michele, fühlen sich immer noch festgefahren. „Ich habe absolut keine Macht“, sagt sie. „Ich möchte meine Wohnung verkaufen und kann nicht.“

Sie sagt, dass Pennycook, ihr örtlicher Abgeordneter, Verständnis für ihre Situation zu haben schien, als sie und ihre Nachbarn es ihm gegenüber zur Sprache brachten. Ob er ihre besondere Situation – und die Tausender anderer – ändern kann, bleibt abzuwarten.

„Ich würde nie wieder ein Pachtgrundstück kaufen“, sagt Michele. „Vermieter haben zu viel Macht. Die Verwaltungsgesellschaft hat zu viel Macht. Es sollte gleich sein, und das ist es nicht.“

Zusätzliche Berichterstattung von Lauren Stanley

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